Condominio: solo la regolare tenuta della contabilità prova il credito dell’ex amministratore

Il Tribunale di Torino con sentenza numero 3599 del 15 ottobre 2020, confermando un precedente orientamento espresso dalla Suprema corte (sentenza 3892/2017), ha ribadito che non può ritenersi accertato il credito per le anticipazioni erogate a favore del condominio dall’amministratore uscente qualora quest’ultimo non riesca a dare prova delle medesime attraverso una regolare tenuta della contabilità condominiale. Con tale ultima accezione si intende, nello specifico, la tenuta delle risultanze contabili in modo tale sia da rendere intellegibili a tutti i condòmini le poste attive e passive, con le relative quote di ripartizione, sia da consentire l’approvazione da parte dell’organo assembleare del relativo conto consuntivo.

Di Luca Malfanti Colombo

La vertenza

Il provvedimento del giudice torinese è la conseguenza dell’azione, esperita da un condominio, volta all’ottenimento della liberazione da ogni pretesa avanzata dall’amministratore uscente (con contestuale revoca di decreto ingiuntivo previamente emesso) circa la rifusione delle spese da questi anticipate nell’interesse della compagine condominiale. E il tutto in quanto tali anticipazioni non potevano dirsi provate causa la previa commissione, da parte dell’ex gestore, di irregolarità tali da incidere sulle risultanze contabili del condominio e quindi anche sull’esistenza stessa dei disavanzi dal medesimo evidenziati come prova, appunto, delle dette somme anticipate. All’autorità giudiziaria veniva quindi demandato di verificare le modalità di tenuta della contabilità condominiale da parte dell’amministratore uscente. In altre parole, il giudice torinese doveva stabilire se il citato soggetto avesse o meno gestito le finanze condominiali in modo improprio, creando tra l’altro confusione fra il patrimonio personale e quello dell’ente prima gestito, e compiendo quindi in merito irregolarità tali da inficiare non solo la prova ma perfino l’esistenza stessa del credito dal medesimo vantato. Il tutto incorrendo così, fra l’altro, nella violazione del disposto di cui all’articolo 1129, comma 12, numero 4, Codice civile.

La soluzione adottata

Il Tribunale di Torino ha ritenuto fondata l’istanza presentata dal condominio causa le riscontrate irregolarità dell’amministratore uscente proprio nella tenuta della contabilità. Risultava infatti provato che la prassi di tale soggetto era sempre stata quella di utilizzare il conto corrente personale per effettuare i pagamenti dei fornitori e per fra transitare somme dal conto del condominio. L’uso promiscuo del detto conto corrente integrava tra l’altro la violazione dell’articolo 1129, comma 12, numero 4, Codice civile. Tale norma infatti, interpretata incidentalmente, consentiva di ritenere non intellegibile ai condòmini il rendiconto annuale di gestione e, in particolare, proprio circa le voci di uscita (non puntualmente riportate) inerenti le anticipazioni effettuate dall’ex amministratore, così da rendere oltretutto impossibile la dimostrazione dell’approvazione, da parte dell’assemblea, del rendiconto consuntivo appunto in relazione al debito maturato dal condominio verso la parte convenuta.